Vous envisagez d’acheter un bien immobilier avec votre conjoint ou partenaire, mais seule l’une des deux personnes peut contracter un prêt ? Dans cet article, nous vous expliquons les différentes options et précautions à prendre pour réussir cet investissement en toute sérénité.
Les différentes situations possibles
Il existe plusieurs cas de figure dans lesquels un couple souhaite acheter à deux avec un seul emprunteur. Il peut s’agir d’un couple marié, d’un couple pacsé ou d’un couple en concubinage. Dans certains cas, l’un des partenaires a déjà un crédit en cours ou ne souhaite pas s’endetter davantage. D’autres fois, l’emprunteur principal dispose de revenus suffisants pour couvrir le montant du prêt sans avoir besoin de l’aide financière de son partenaire.
Les options pour acheter à deux avec un seul emprunteur
Pour acheter à deux avec un seul emprunteur, il est essentiel de bien choisir la solution adaptée à votre situation et aux contraintes de chacun. Voici les principales options :
- L’achat en indivision : cette solution permet aux co-acquéreurs de partager la propriété du bien immobilier en fonction de leurs apports respectifs. L’emprunteur principal contracte le prêt auprès de la banque, tandis que son conjoint participe au financement grâce à son épargne personnelle, par exemple. Les deux partenaires sont alors propriétaires du bien, mais seul l’emprunteur est responsable du remboursement du prêt.
- L’achat en tontine : également appelée clause d’accroissement, la tontine permet aux co-acquéreurs de devenir pleinement propriétaires du bien immobilier à la suite du décès de l’autre. Cette option est particulièrement intéressante pour les couples non mariés ou non pacsés, car elle protège le survivant en cas de décès de l’autre partenaire. Toutefois, cette solution peut être plus coûteuse en termes de frais notariés et fiscaux.
- Le PACS ou le mariage avec séparation de biens : ces régimes matrimoniaux permettent aux époux ou partenaires pacsés d’acheter un bien immobilier ensemble tout en gardant leurs patrimoines distincts. L’emprunteur principal contracte le prêt auprès de la banque, tandis que son conjoint participe au financement grâce à son épargne personnelle, par exemple. Les deux partenaires sont alors propriétaires du bien, mais seul l’emprunteur est responsable du remboursement du prêt. Attention toutefois à bien préciser dans l’acte d’achat la quote-part respective de chaque partenaire.
Les précautions à prendre
Pour sécuriser votre achat immobilier à deux avec un seul emprunteur, il est primordial de prendre certaines précautions :
- Rédigez une convention d’indivision : cet acte notarié permet de définir les droits et obligations de chaque co-indivisaire, notamment en ce qui concerne la répartition des charges et des travaux. La convention d’indivision peut également prévoir les modalités de sortie de l’indivision, par exemple en cas de séparation ou de vente du bien.
- Souscrivez une assurance emprunteur : même si seule l’une des deux personnes contracte le prêt, il est indispensable de souscrire une assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Il est possible d’assurer l’emprunteur principal à 100 % ou de répartir la quotité entre les deux partenaires en fonction de leurs revenus respectifs.
- Anticipez les conséquences fiscales : dans le cas d’un achat en indivision, les co-acquéreurs sont tenus solidairement responsables du paiement des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). Il convient donc d’inclure ces charges dans votre budget et de prévoir leur répartition entre les partenaires.
Les avantages et inconvénients
Acheter à deux avec un seul emprunteur présente plusieurs avantages :
- Une meilleure capacité d’emprunt : en cumulant les revenus et apports personnels des deux partenaires, vous pouvez obtenir un prêt immobilier plus important et ainsi financer un bien de meilleure qualité ou mieux situé.
- Une protection du conjoint survivant : dans le cas d’un achat en tontine ou avec un régime matrimonial adapté, le partenaire survivant est protégé en cas de décès de l’autre et peut continuer à jouir du bien immobilier sans avoir à se soucier du remboursement du prêt.
Toutefois, cette solution présente aussi quelques inconvénients :
- Un risque accru pour l’emprunteur principal : puisqu’il est le seul responsable du remboursement du prêt, l’emprunteur principal supporte un risque financier plus important. Il est donc essentiel de bien évaluer sa capacité d’endettement et de souscrire une assurance emprunteur adaptée.
- Des frais supplémentaires : l’achat en indivision ou en tontine engendre des frais notariés et fiscaux supplémentaires par rapport à un achat classique. Il est donc important de bien évaluer le coût total de l’opération avant de vous engager.
En définitive, acheter à deux avec un seul emprunteur est une solution envisageable pour les couples dont l’un des partenaires ne souhaite pas ou ne peut pas contracter un prêt immobilier. Toutefois, il convient de bien étudier les différentes options et précautions à prendre afin d’assurer la pérennité de votre investissement et la protection de chacun des partenaires.