Investir dans l’immobilier locatif est un placement judicieux et rentable, d’autant plus lorsqu’il s’agit de résidences de services. Pour encourager ce type d’investissement, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Cet article vous présente les principaux mécanismes d’incitation fiscale et leurs conditions d’application pour vous aider à optimiser votre investissement.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est un régime fiscal spécifique dédié aux résidences de services. Il concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. Pour être éligible, il faut investir dans une résidence neuve ou réhabilitée destinée à la location meublée non professionnelle (LMNP) et gérée par un exploitant professionnel.
Les types de résidences concernées sont les suivantes :
- Résidences étudiantes
- Résidences pour personnes âgées ou handicapées
- Résidences de tourisme classées
L’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard consiste en une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix d’acquisition du logement, dans la limite de 300 000 euros et étalée sur 9 ans. De plus, les loyers perçus sont soumis au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges.
Le dispositif LMNP classique
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un autre dispositif avantageux pour investir dans les résidences de services. Il permet de bénéficier d’un régime fiscal très favorable, notamment en ce qui concerne la déduction des charges et l’amortissement du bien immobilier.
Pour être éligible au statut LMNP, les conditions suivantes doivent être respectées :
- Le logement doit être loué meublé
- Les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal
Dans le cadre d’un investissement en résidence de services, le statut LMNP permet de déduire les charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) ainsi que l’amortissement du prix d’acquisition sur une durée généralement comprise entre 20 et 30 ans. Cette déduction peut générer un déficit foncier reportable, permettant ainsi d’effacer tout ou partie des revenus locatifs imposables pendant plusieurs années.
La loi Pinel version résidence de services
La loi Pinel est un dispositif fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif dans le neuf, y compris dans les résidences de services. Pour être éligible, il faut investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) situé dans une zone géographique éligible et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 63 000 euros, répartie sur une durée de 6 à 12 ans selon l’engagement de location pris par l’investisseur. Les taux de réduction sont les suivants :
- 12% du prix d’acquisition pour un engagement de location de 6 ans
- 18% du prix d’acquisition pour un engagement de location de 9 ans
- 21% du prix d’acquisition pour un engagement de location de 12 ans
Les autres dispositifs fiscaux applicables aux résidences de services
D’autres dispositifs fiscaux peuvent s’appliquer aux investissements dans les résidences de services, notamment la TVA réduite et les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).
La TVA réduite à 5,5% ou 10% peut s’appliquer aux opérations d’acquisition ou de construction concernant des logements situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). Ces zones font l’objet de programmes de rénovation urbaine et de revitalisation des quartiers.
Les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) sont des secteurs dans lesquels la collectivité locale a décidé d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser un aménagement. Les opérations immobilières réalisées dans ces zones peuvent bénéficier d’exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.
L’investissement dans les résidences de services offre ainsi une multitude d’options fiscales avantageuses pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier et bénéficier d’une rentabilité attractive. Il convient toutefois de bien étudier chaque dispositif en fonction des spécificités du projet, de sa localisation et des objectifs patrimoniaux poursuivis.